Provvigione agenzia immobiliare: cosa devi sapere
State cercando casa e desiderate sapere di più su cosa vi attende? Avete visto molte case e sentito ancora più agenzie?
E’ molto importante sapere quando matura diritto alla provvigione dell’agente immobiliare/mediatore.
Il diritto alla provvigione del mediatore sorge quando questi abbia messo in contatto parte acquirente e parte venditrice, e queste abbiano raggiunto un accordo per la compravendita del bene (la provvigione può sorgere persino con la sottoscrizione della proposta d’acquisto, anche se in seguito l’affare dovesse “saltare”).
Parte della giurisprudenza sostiene che il compenso dell’agente possa maturare persino senza un conferimento di un mandato formale, ma per il solo fatto di aver messo in contatto le parti.
Secondo la Cassazione, infatti “basta che la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’opera svolta dal mediatore, ancorché quest’ultima consista nella semplice attività di reperimento e nell’indicazione dell’altro contraente, o nella segnalazione dell’affare, sempre che l’attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, poi valorizzata dalle parti”. Ne consegue che se dopo la scadenza dell’incarico il mediatore reperisce l’altro contraente, se l’affare si conclude, egli avrà diritto alla provvigione.
Non è neppure necessario che vi sia stato l’intervento attivo del mediatore in tutte le fasi delle trattative: la prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di una delle parti (venditore o acquirente), indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative.
Ricordatevi inoltre che a dover pagare il mediatore sono entrambe le parti che si sono avvalse della sua opera, quindi sia il venditore che l’acquirente, salvo patto contrario, che dovrà essere messo per iscritto, onde evitare problemi.
E se il mandato è scaduto?
La Corte di Cassazione ha precisato in moltissime sentenze che non si può escludere il diritto alla provvigione nel caso in cui la conclusione dell’affare sia avvenuta dopo la scadenza dell’incarico, e neppure quando sia decorso un ampio intervallo di tempo tra la conclusione del contratto di compravendita e le prime trattative, o quando vi sia stato successivo interessamento anche di altri soggetti.
Attenzione, secondo la Giurisprudenza il mediatore ha diritto alla provvigione anche se la vendita viene conclusa direttamente dal venditore, dopo la disdetta od il termine del contratto di mediazione, con l’acquirente che ha visionato l’immobile per il tramite dell’agenzia immobiliare prima della scadenza. La Giurisprudenza non fissa limiti temporali, quindi bisogna sempre fare moltissima attenzione.
Provvigione agenzia immobiliare: cosa succede se ci sono più mediatori?
Nel caso di pluralità di mediatori il diritto alla divisione della provvigione tra questi sussiste soltanto nelle ipotesi di cooperazione simultanea e di comune intesa, oppure nel caso di attività autonoma, ma effettuata giovandosi l’uno dell’attività dell’altro, in maniera tale da non potersi negare un nesso tra i loro interventi e la conclusione dell’affare.
Il diritto al compenso non può invece essere riconosciuto quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto di iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate.
Provvigione agenzia immobiliare: quando non è dovuta?
Chi ha svolto l’attività di mediazione quando ancora non possedeva la qualifica di mediatore professionale per mancanza di iscrizione nell’apposito albo non ha diritto alla provvigione, e, nel caso in cui l’avesse comunque percepita, è tenuto a restituirla. Ancora più, chi non possiede affatto la qualifica di mediatore non ha diritto alla provvigione.
Altresì il mediatore non avrà diritto alla provvigione nel caso in cui la prima fase delle trattative, avviate con l’intervento del mediatore, non abbia dato risultato positivo, ma questo sia stato invece raggiunto a seguito di una successiva ripresa delle trattative per effetto di iniziative nuove, assolutamente non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, tali da escludere l’utilità dell’originario intervento del mediatore.
La provvigione non è dovuta neppure se si riesce a dimostrare che il rifiuto alla stipula dell’affare (ad esempio dopo aver sottoscritto una proposta d’acquisto od un preliminare) non è derivato da un semplice ripensamento, ma è giustificato da serie motivazioni, quale ad esempio l’inaffidabilità della controparte presentata dal mediatore, oppure la mancata informazione da parte del mediatore su difformità edilizie a lui note, o comunque conoscibili con l’uso della diligenza richiesta ad un operatore professionale.
Secondo parte della giurisprudenza il mediatore non e’ tenuto ad indagini di natura tecnico-giuridica (come l’accertamento della regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile oggetto di compravendita), salvo specifico incarico, mentre secondo altro orientamento il mediatore è tenuto a comunicare l’eventuale stato di insolvenza di una delle parti, l’esistenza di iscrizioni o pignoramenti sul bene o di prelazioni ed opzioni. Nelle sentenza più recenti, la Cassazione ha affermato che il mediatore è gravato di un obbligo di corretta informazione con l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note, o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, con il divieto di fornire informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato.
