Compravendita immobiliare: il rogito

Il rogito è l’atto notarile con cui si acquisisce la proprietà e il possesso dell’immobile e quindi, le chiavi.

Il giorno della vendita, prima della firma, sarebbe opportuno che l’acquirente visitasse la casa da acquistare, verificando se è pronta per la consegna e se è stata lasciata secondo gli accordi presi con il venditore.

Adempimenti delle parti per giungere al rogito senza problemi.

Gli obblighi del venditore

Il venditore dovrà fornire prima del rogito:

• copia del suo atto notarile di acquisto con nota di trascrizione (o la dichiarazione di successione e i relativi documenti) e regolamento di condominio ove vi fosse;
• planimetria catastale (cioè quella depositata in Catasto) che deve evidenziare che la casa sia di fatto uguale alla planimetria;

Il venditore nell’atto di vendita dovrà attestare la conformità dei dati catastali e delle planimetrie depositate in catasto con lo stato di fatto, pena di nullità dell’atto stesso.

• tutti i provvedimenti edilizi/urbanistici che riguardano la casa, con tutti i documenti presentati al Comune.

Tali documenti includono: segnalazioni certificate di inizio attività, denunce di inizio attività, permessi di costruire, condoni, piantine, ricevute di pagamento e quant’altro.

• certificato di agibilità;
• certificato APE;
• certificato di stato libero o estratto riassunto dall’atto di matrimonio.

Il venditore dovrà anche comunicare se:

• l’immobile è locato a terzi. In caso positivo dovrà consegnare il contratto di locazione;
• gli impianti interni sono a norma di legge e se è in possesso delle dichiarazioni di conformità degli impianti e del libretto di uso e manutenzione ove prescritto. In caso contrario andranno fatti redigere da un tecnico specializzato salva diversa pattuizione tra le parti.

Se l’immobile è gravato da ipoteca dovrà fornire:

• copia del contratto di mutuo;
• ricevuta del versamento di estinzione mutuo o l’ultimo bollettino;
• eventuale copia dell’atto di assenso alla cancellazione di ipoteca o richiesta di estinzione d’ufficio.

Dovrà far predisporre all’amministratore di condominio una comunicazione dalla quale risulti:

• che gli oneri condominiali inerenti l’unità immobiliare in oggetto sono stati regolarmente pagati;
• se ci sono delibere condominiali o lavori in corso che comportino spese straordinarie;
• se ci sono liti giudiziarie pendenti;
• se il condominio è dotato del contratto di servizio energia.

Il venditore all’atto di vendita infine dovrà portare:

• lettera dell’amministrazione di condominio che attesti quanto sopra;
• certificato di stato libero o estratto riassunto dall’atto di matrimonio (se vi sono stati mutamenti rispetto ai dati comunicati in occasione del preliminare);
• le chiavi di casa.

Gli obblighi del compratore

Il compratore dovrà:

• confermare che lo stato di fatto dell’immobile, visionato nel corso del sopralluogo, è conforme alla planimetria catastale;
• confermare se usufruisce di agevolazioni fiscali per la prima casa e di eventuali crediti di imposta.

Nel caso il compratore abbia già una prima casa e volesse usufruire nuovamente delle agevolazioni per questa nuova che diverrà ora sua prima casa dovrà dimostrare di essere in procinto di vendere la precedente o averla venduta da almeno un anno. In tale ultimo caso dovrà fornire al notaio l’atto di acquisto e di vendita della casa;

All’atto di vendita il compratore dovrà fornire:

• certificato di stato libero o estratto riassunto dall’atto di matrimonio;
• eventuale certificazione notarile originale inerente la vendita del suo vecchio immobile per poter usufruire del “credito di imposta”;
• copia di bonifici o mezzi di pagamento per caparra, prezzo dell’immobile e provvigione del mediatore.

Il rogito va fatto obbligatoriamente dal Notaio che provvederà a trascriverlo, per renderlo pubblico. Il documento sarà molto simile al preliminare che, per questo motivo, deve essere ben fatto.

Il rogito: cosa fare se avete richiesto un mutuo

Al rogito sarà presente anche l’incaricato della Banca che porterà con sè l’assegno per saldare il venditore. In questo caso, finito di leggere l’atto di compravendita, il Notaio deve leggere l’atto di mutuo e farvelo firmare, prima di procedere alla firma conclusiva.

Il mutuo è un vero e proprio atto notarile, quindi al Notaio verranno pagati due atti: quello di compravendita e quello di mutuo. Il totale di queste spese, comprese le tasse, bolli, visure e quant’altro deve esservi stato comunicato prima dell’atto.

Durante l’atto verranno mostrate le planimetrie di ciò che state comprando e dovrete confermare che rappresentano la realtà esistente. Se il venditore avrà prodotto anche una certificazione urbanistica, la garanzia che sia tutto a posto è maggiore.

Vi verrà consegnata l’Attestazione di Prestazione Energetica o APE. Questa è, necessaria per la compravendita ed è a carico del venditore.

Il venditore è tenuto a liberare l’immobile entro una certa data, se non lo fa si può prevedere che paghi per ogni giorno di ritardo una certa somma. Ci si deve quindi assicurare che nel rogito, e ancor prima nel preliminare, esista esplicita penale in tal senso.

Il notaio ha trenta giorni di tempo per trascrivere l’atto per rendervi a tutti gli effetti proprietari dell’immobile appena acquistato. 

Tutela in caso di inadempimento

Cosa succede se venditore o acquirente non si presentano al rogito?

La parte “non inadempiente”, cioè chi si è presentato al rogito, può rivolgersi al giudice e ottenere una sentenza sostitutiva del rogito definitivo. Questa soluzione si chiama “esecuzione in forma specifica”.

In alternativa a questa, la parte “non inadempiente” potrà richiedere, sempre al giudice, la risoluzione del contratto nonché il risarcimento del danno subìto.

Se nel contratto preliminare è prevista una caparra confirmatoria, la parte “non inadempiente” potrà anche richiedere il recesso dal contratto e avvalersi della caparra, trattenendola o esigendone il doppio (a seconda che sia venditore o acquirente).

Se ci si avvale della caparra confirmatoria, non si potrà agire per ottenere il risarcimento dei maggiori danni subiti (sempre da dimostrare). I due rimedi infatti non sono cumulabili.

Ricordiamo che se il preliminare è trascritto, l’acquirente ha un privilegio sull’immobile (ossia una garanzia simile all’ipoteca) che garantisce il pagamento del doppio della caparra e la restituzione del denaro versato come acconto.