Proposta irrevocabile d’acquisto e compravendita immobiliare
L’acquisto e la vendita di un immobile possono essere gravati da numerose problematiche e dare origine a vertenze che possono riguardare il rapporto tra acquirente e venditore, oppure acquirente e agenzia immobiliare.
Bisogna tenere presente che tutto ciò che si sottoscrive ha un valore e che invece quanto stabilito a voce non ne ha quasi mai.
Solitamente, l’iter di una compravendita immobiliare è caratterizzato da tre fasi:
- La proposta (irrevocabile) d’acquisto;
- Preliminare (o “compromesso”);
- Rogito.
La proposta irrevocabile d’acquisto
L’Agenzia Immobiliare potrebbe descrivere questo documento (solitamente un prestampato, più o meno dettagliato, con uno spazio per l’aggiunta di note) come una “formalità”. Non è assolutamente così!
La proposta di acquisto è un vero e proprio impegno, avente valore giuridico. Quanto stabilito nella proposta d’acquisto, se accettata, dovrà essere riportato nel preliminare, arricchito ovviamente da ulteriori e più dettagliate clausole.
Il modulo contenente la proposta d’acquisto va quindi letto molto attentamente ed adeguatamente valutato.
Un altro importantissimo motivo per esaminare a fondo la proposta d’acquisto è dato dal fatto che quasi sempre vi è la clausola relativa al diritto alla provvigione da parte dell’agenzia.
Questa clausola vi impegna. Se non avete la certezza di ottenere il mutuo per l’importo che vi serve, (difficilmente si può esserne certi prima dell’istruttoria della banca e della perizia) dovrete porre molta attenzione. Se il venditore accetta la vostra proposta di acquisto, l’agenzia immobiliare matura il diritto alla provvigione, che otteniate o meno il mutuo.
Quali sono i rischi?
Il rischio è quindi quello di non riuscire ad acquistare la casa per mancata concessione del mutuo e trovarsi a dover pagare comunque la provvigione all’Agenzia. La Cassazione sul punto è molto rigorosa.
Quando sottoscriverete la proposta d’acquisto vi impegnerete ad acquistare un determinato immobile ad un determinato prezzo. La proposta di acquisto che avrete firmato sarà irrevocabile fino alla scadenza del termine per l’accettazione da parte del venditore.
Allo stesso modo, si chiederà al venditore di accettare la proposta o meno entro un determinato tempo.
Contestualmente alla firma della proposta, l’acquirente consegna all’agenzia immobiliare un assegno non trasferibile (di cui dovrà essere fatta fotocopia da conservare) intestato al venditore, assegno che costituisce la cosiddetta “caparra”.
La proposta verrà quindi comunicata al venditore che avrà a disposizione un certo periodo di tempo per accettarla o meno, per iscritto.
- Se dopo l’accettazione il proprietario che vende l’immobile cambiasse idea: dovrà restituire un importo doppio rispetto a quello ricevuto.
- Se invece, dopo l’accettazione della proposta, è l’acquirente a cambiare idea, perderà l’assegno.
Non ha alcuna importanza la motivazione per la quale vi sia stato un ripensamento. E fate sempre attenzione al diritto alla provvigione dell’Agenzia.
Se la proposta viene accettata: ciò deve essere comunicato per iscritto entro la data di scadenza della proposta d’acquisto.
L’agente immobiliare deve comunicarlo via PEC o per telegramma all’offerente.
Trascorso il termine per l’accettazione senza aver ricevuto risposta, l’acquirente ha diritto di ritirare immediatamente il suo assegno.
E’ bene evitare periodi di accettazione molto lunghi, a meno che non ci siano motivi specifici e particolari
Come deve essere accettata la proposta irrevocabile d’acquisto?
La proposta irrevocabile d’acquisto deve essere accettata così come è stata scritta. Se il venditore fa una controfferta, o cambia anche solo un dettaglio della proposta, questa non vale più nulla e siete liberi di ritirare il vostro assegno.
Spesso le modifiche volute dal proprietario sono apposte e controfirmate sulla proposta stessa. Questa usanza non è corretta. Deve essere redatta una nuova proposta di acquisto con le modifiche richieste dal venditore, se gradite all’acquirente, perchè venga poi accettata regolarmente.
Il mutuo
Se dovete accendere un mutuo o un finanziamento, è fondamentale aggiungere nelle note della proposta d’acquisto che la proposta irrevocabile d’acquisto è subordinata all’ottenimento dello stesso, così come il diritto alla provvigione dell’Agenzia.
Questa clausola potrebbe rendere “debole” la proposta, ma è necessaria per tutelarvi in caso di mancato ottenimento del mutuo.
