Cos’è il “contratto preliminare di vendita” o “compromesso” ?

Il contratto preliminare, detto anche impropriamente “compromesso”, è il contratto con cui acquirente e venditore si obbligano a concludere una compravendita. Nel contratto preliminare si stabiliscono modi e termini della vendita. L’atto deve contenere tutti gli elementi che saranno poi riportati nel rogito.

Il preliminare di vendita: quando sottoscriverlo?

Sarebbe opportuno sottoscrivere il preliminare di vendita solo se:

1. è stata ottenuta la delibera del mutuo dalla banca;
2. il preliminare è stato redatto dal Notaio e non dall’agenzia immobiliare, sebbene questo possa essere fatto;
3. l’agenzia ha verificato che la documentazione dell’immobile rispetti lo stato di fatto e che tutto sia in regola. L’agenzia o il venditore, tramite la stessa, devono fornire le planimetrie catastali e tutta la documentazione utile e necessaria;
4. siano già in corso, o, meglio ancora, già portate a termine, eventuali sanatorie o modifiche catastali per rendere “vendibile” l’immobile

Compromesso immobiliare: la registrazione del preliminare di vendita

La registrazione del preliminare di vendita è obbligatoria e deve essere fatta entro venti giorni dalla sottoscrizione. Se il preliminare è stipulato con atto notarile, la registrazione viene fatta dal notaio entro trenta giorni.

La registrazione però non tutela pienamente l’acquirente. Infatti, il venditore potrebbe comunque:

• vendere lo stesso immobile ad altre persone oppure costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. usufrutto);
• iscrivere ipoteche sull’immobile.

Se questo dovesse accadere, si potrà solo chiedere il risarcimento dei danni. Il venditore, inoltre, potrebbe “subire” azioni sull’immobile da parte di terzi come pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali e/o atti di citazione).

Va quindi posta molta attenzione a tutte le fasi della compravendita.

Trascrizione del preliminare di vendita

Per evitare tutti questi rischi bisogna trascrivere il preliminare.

La trascrizione del preliminare è cosa diversa dalla registrazione. La trascrizione deve essere fatta dal notaio a spese di chi ne ha interesse, solitamente l’acquirente e potrà essere eseguita entro 30 giorni dalla stipula del contratto medesimo.

Quando va pagata l’agenzia immobiliare

Al momento della sottoscrizione del preliminare, dovrete consegnare l’assegno di caparra al venditore. In alcuni casi, si potrà versare la differenza rispetto all’assegno di caparra siglato al momento della proposta d’acquisto.

Alla firma del preliminare si dovrà pagare l’agenzia immobiliare.

Il contenuto del preliminare

Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo, l’identificazione chiara dell’immobile da acquistare, l’indirizzo, una precisa descrizione (piani, stanze etc.) e gli identificativi catastali.

È fondamentale che il preliminare contenga tali elementi, pena la sua nullità. E’ altamente consigliabile allegare al contratto preliminare le planimetrie catastali e la dichiarazione del promittente venditore sulla conformità dei dati catastali e delle planimetrie. In sostituzione della dichiarazione del venditore, ed è meglio, può essere fatta un’attestazione da parte di un tecnico abilitato: il cosiddetto certificato di stato legittimo, di recentissima introduzione con il decreto semplificazioni n.79/2020.

Si tratta di una dichiarazione asseverata, che comporta delle conseguenze penali in caso di dichiarazioni false, che viene rilasciata da un tecnico abilitato, il quale attesta che l’immobile è stato costruito nel rispetto della legislazione urbanistica ed edilizia o che lo stesso presenta delle tolleranze costruttive che non compromettono l’agibilità dell’immobile.

Se si dovesse accertare una situazione di “irregolarità catastale” il venditore avrà l’obbligo di procedere alla regolarizzazione prima della data della stipula del contratto definitivo.

Con il D.L.63/201 il proprietario deve rendere disponibile l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) al potenziale acquirente all’avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime.

La caparra e l’acconto

Con la proposta di acquisto, l’acquirente versa al venditore una somma di denaro quale caparra confirmatoria. Quando si perfeziona la vendita, la caparra o viene restituita o viene scalata dal prezzo finale.

In alcuni casi, può essere previsto che, oltre al pagamento della caparra, l’acquirente versi delle rate prima del rogito definitivo. Il preliminare deve pertanto indicare le relative scadenze, nonché come e dove le rate dovranno essere versate. È fondamentale, quindi, specificare nel preliminare se le somme versate o da versare prima del rogito debbano fungere da caparra confirmatoria o da acconto.

All’atto della vendita, venditore e acquirente devono indicare le modalità di pagamento dell’immobile e della provvigione al mediatore (es. agenzie immobiliari, etc.), del quale vanno indicati i dati identificativi.

È opportuno inserire nel preliminare gli estremi di pagamento del prezzo versato e della caparra (assegni, bonifici, o altro). In caso di omessa, incompleta o falsa indicazione di questi dati si applicano pesanti sanzioni e il contratto sarà tassato sul valore commerciale della casa e non sul suo valore fiscale.

Le scadenze

Nel preliminare è necessario stabilire quando (o entro quando) deve essere eseguito il rogito definitivo. Si tratta del termine di adempimento, una data prima della quale nessuna delle parti può chiedere di eseguire la vendita se l’altra non è d’accordo. Dopo tale data sia l’acquirente sia il venditore possono invitare l’altra parte a firmare il contratto, davanti al Notaio, con un preavviso di almeno quindici giorni.

Nel preliminare bisognerà anche indicare tempi e modalità di consegna della casa accordandosi per un eventuale sopralluogo da farsi prima della vendita.

Il preliminare di un immobile da costruire

Nel caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un immobile da costruire, il decreto legislativo 20 giugno 2005 n.122 prevede:

• l’obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare all’acquirente (prima o all’atto della stipula del preliminare) una fideiussione, rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione o ancora da un intermediario finanziario a ciò abilitato, a garanzia di tutte le somme incassate dal costruttore stesso sino al trasferimento della proprietà;
• l’obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare all’acquirente, all’atto della stipula del rogito definitivo di compravendita, una polizza assicurativa di durata decennale a garanzia dell’obbligo di risarcire gli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile. Tra questi sono compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi manifestatisi successivamente alla stipula del predetto atto di trasferimento della proprietà;
• l’obbligo di conformare il contratto preliminare ad un contenuto “minimo” fissato dal legislatore.

Tutti questi obblighi si applicano solo se il venditore è un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa e l’acquirente è una persona fisica.

L’oggetto della compravendita deve essere un “immobile da costruire”, cioè un immobile per cui “sia già stato richiesto il permesso di costruire”, ma che “sia  ancora da edificare o per cui la costruzione non risulti essere stata ultimata. Per l’immobile in questione non è quindi ancora stato rilasciato il certificato di agibilità.

Se il costruttore/venditore non rilascia la fideiussione, la legge prevede la nullità del contratto preliminare, che può essere fatta valere solo dall’acquirente.

La fideiussione serve a tutelare l’acquirente nel caso in cui il costruttore incorra in una “situazione di crisi”. Il costruttore/venditore potrebbe, infatti, essere o essere stato stato sottoposto a un’esecuzione immobiliare in relazione all’immobile oggetto del contratto, o a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.

Anche la proposta di acquisto di un immobile da costruire deve contenere tutta una serie di elementi estremamente importanti, quali le caratteristiche dell’immobile, eventuali convenzioni urbanistiche, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e quant’altro, tutti elementi a conoscenza del venditore e non di chi acquista.