Il Tribunale competente è quello nel cui circondario ha sede l’immobile affittato.
Questa competenza è inderogabile.

La persona che può chiedere lo sfratto è quella indicata nel contratto di affitto. Non sempre, infatti, il Locatore coincide con il proprietario, o con chiunque ne abbia la disponibilità.
Possono agire e richiedere lo sfratto anche l’erede o il legatario e il comproprietario (se anche tutti gli altri comproprietari sono d’accordo).

Per attivare la procedura di sfratto per morosità è necessario rivolgersi a un Avvocato. Quest’ultimo dopo aver inviato una diffida di pagamento e non aver ricevuto il saldo, potrà redigere l’atto di “intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida”. Questo atto sarà quindi notificato all’inquilino moroso che dovrà comparire all’udienza.

All’udienza, in cui il proprietario non è obbligato a presenziare ma sarà presente solo l’Avvocato, possono verificarsi tre situazioni:

1. l’inquilino non si presenta all’udienza o, pur presentandosi, non si oppone e non chiede il cosiddetto “termine di grazia”. In questa caso il Giudice convalida lo sfratto assegnando all’inquilino un termine (di solito circa 1 mese) per rilasciare spontaneamente l’alloggio;
2. l’inquilino si presenta all’udienza e può chiedere il cosiddetto “termine di grazia”, che può arrivare fino a 90 giorni, a discrezione del Giudice. Entro questo termine dovrà però versare le quote arretrate.
   Il Giudice fisserà quindi una seconda udienza per verificare l’effettivo pagamento della morosità maturata, degli interessi e delle spese legali nella misura da lui stesso stabilita.
   Se entro questa udienza l’inquilino non avrà pagato tutto il debito, il Giudice convaliderà lo sfratto, assegnando un termine (di solito circa 1 mese) per rilasciare spontaneamente l’alloggio;
3. l’inquilino, tramite un proprio Avvocato, depositerà un atto con contestazioni specifiche e si opporrà alla convalida dello sfratto. A questo punto, la legge impone di effettuare un tentativo di conciliazione e, se fallisce, inizierà una vera e propria causa, che terminerà con la pronuncia di una sentenza. Nel frattempo, qualora il Giudice lo ritenga giusto, può ordinare il rilascio dell’immobile.

Se l’inquilino non rilascia l’immobile entro il termine stabilito dal Giudice, bisogna dare corso all’azione esecutiva per ottenerne il rilascio. Ciò si effettua tramite gli Ufficiali Giudiziari.

Il nostro studio provvederà a richiedere la notifica di un atto di precetto, con il quale intima all’inquilino il rilascio dell’appartamento entro dieci giorni dalla notifica, con l’avvertimento che, in caso contrario, si procederà all’azione esecutiva.

Se entro i dieci giorni lo stabile non è stato sgomberato, inizierà l’azione esecutiva di rilascio vera e propria. In questo caso lo studio Legale Raffaglio richiederà all’Ufficiale Giudiziario di notificare all’inquilino l’avviso con il giorno e l’ora in cui sarà effettuato l’accesso. In alcuni casi, ma mai la prima volta, si potrà richiedere la presenza della forza pubblica. Se nel giorno fissato l’inquilino non si farà trovare o non aprirà all’Ufficiale Giudiziario o, pur aprendogli, gli riferirà che non ha ancora reperito un altro alloggio, l’Ufficiale Giudiziario fisserà un nuovo accesso.

A tale secondo accesso, l’Ufficiale Giudiziario, se necessario accompagnato dall’Avvocato del locatore, dalla forza pubblica, da un fabbro e/o da altre figure professionali che dovessero rendersi necessarie nel caso specifico, restituirà il possesso dell’immobile al proprietario/locatore. L’Ufficiale Giudiziario deve quindi redigere un verbale documento descrivendo e documentando tutte le attività svolte.
Il fabbro si rende necessario per entrare nell’appartamento se non verrà aperto e per cambiare quindi la serratura una volta entrati. In alcuni casi si rende necessaria anche la presenza di altre figure professionali come ad esempio un medico legale in caso di presenza di persone malate/invalide, o dei Servizi Sociali in caso di minorenni.

Se l’inquilino non avrà portato via i mobili e beni di sua proprietà dall’appartamento affittato, l’ufficiale giudiziario intima al proprietario di questi ultimi di asportarli, assegnandogli il relativo termine. Dell’intimazione si dà atto a verbale ovvero, se l’inquilino non è presente, mediante atto notificato a spese della parte istante. Quando entro il termine assegnato l’asporto non è stato eseguito, l’ufficiale giudiziario, su richiesta e a spese della parte istante, determina il presumibile valore di realizzo dei beni ed indica le prevedibili spese di custodia e di asporto. Quando può ritenersi che il valore dei beni è superiore alle spese di custodia e di asporto, l’ufficiale giudiziario, a spese della parte istante, nomina un custode e lo incarica di trasportare i beni in altro luogo.
In difetto di specifica istanza e di pagamento anticipato delle spese i beni, quando non appare evidente l’utilità del tentativo di vendita, sono considerati abbandonati e l’ufficiale giudiziario ne dispone lo smaltimento o la distruzione.

Dopo aver spiegato quali siano le modalità per l’esecuzione di uno sfratto, è comprensibile capire quanto a volte sia difficile indicare la durata complessiva di un procedimento di sfratto per morosità. Per questo motivo, lo Studio Legale Raffaglio, invita sempre i suoi assistiti ad agire con celerità e senza indecisioni.